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Conséquences fiscales d’un gain en immobilier
Me Christine Marchand-Manze

Le marché immobilier étant ce qu’il est en Floride, les transactions immobilières impliquant des Canadiens se multiplient. Mais la bonne affaire d’aujourd’hui, grâce à un achat à prix dérisoire, deviendra, un jour, un gain de capital et là, bien connaître ses droits est essentiel. Me Christine Marchand-Manze, notaire du Québec en Floride depuis 20 ans, agit à titre d’agent de transaction chez Sawgrass Title & Escrow. Elle explique, avec maîtrise, les droits et obligations qui découlent d’une transaction immobilière rentable. « D’abord la règle de base à l’intention des résidents étrangers, dont nous sommes, débute Me Marchand-Manze. Le fisc américain exige que les agents de transaction (notaire ou avocat) retiennent 10 pour cent du montant de la vente. » Cette règle incite le vendeur, selon le fisc, à rédiger un rapport d’impôt déclarant le gain de capital réalisé par la vente.

Vient ensuite l’étape de la déclaration de revenus. À titre d’exemple, pour une propriété acquise pour 100 000 $ et vendue 200 000 $, le profit ( 100 000 $) sera imposé à 15 pour cent, soit 15 000 $, donc moins que les 20 000 $ retenus par l’agent de transaction. De ce montant toutes les sommes injectées pour l’amélioration de la propriété (rénovation, achat d’ameublement, les cotisations spéciales annuelles (pas les frais mensuels) sont déductibles, de même que les frais de transaction. De la sorte, si le total des dépenses totalise 7 500 $, le montant dû au fisc sera de 7 500 $. « Il est important, note Me Marchand-Manze, de conserver les factures et reçus accumulés au fil des années. Par ailleurs, une croyance erronée veut que si le gain de capital est déclaré à l’impôt canadien, celui-ci remboursera le fisc américain. C’est faux. Les rapports d’impôt doivent être faits dans les deux pays et le Canada déduira le montant versé aux États-Unis. » Lorsque le prix de vente atteint 300 000 $ et plus, les 10 pour cent retenus sont envoyés au fisc américain, exception faite du cas où l’acheteur indique la période de temps qu’il occupera la propriété et qu’il le fait à au moins 50 pour cent de ce temps. Ainsi, s’il a l’intention d’habiter dans la propriété pendant 6 mois, il doit le faire pendant au moins trois mois. « Plusieurs comptables de la Floride parlent le français, précise Me Marchand Manze, et peuvent remplir vos rapports d’impôt. » Pour parodier Pierre Légaré : passer chez la notaire c’est éviter de se faire faire la passe.

Me Christine Marchand-Manze

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